Записываем на просмотр с 9.00 до 20.00 ежедневно
x
Записаться на просмотр
 

x
Заказать обратный звонок
 

x
Запишитесь на просмотр

Для получения сувенирной футболки вам необходимо:

1. Ввести в поля ваше имя и номер телефона 2. Вам в SMS придет код, который вы должны показать в отделе продаж ЖК "Петровский квартал" после проведения просмотра 3. Получите на память футболку с автографом Кузьмы

Разъясняем суть форвардных контрактов

01.08.2014

Продажа квартир в ЖК «Петровский квартал» происходит с помощью форвардных контрактов. Т.к. не все инвесторы понимают суть этого механизма, мы разъясняем.

Согласно установленным нормам Налогового кодекса Украины форвардный контракт – это дериватив* на основании гражданско-правового договора. На момент заключения, в форвардном контракте должны быть четко прописаны и зафиксированы все условия сделки, например, сумма, которую покупатель должен оплатить продавцу (застройщику), сроки оплаты, курс валют, дата завершения строительства, срок выполнения этапов строительства и срок ввода в эксплуатацию объекта, техническая характеристика недвижимости (квартиры) и т. д.

*Дериватив – это стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные активы (в нашем случае – недвижимость) или нематериальные активы.

Продавец обязуется в установленный срок передать базовый актив (квартиру) в собственность покупателя на определенных условиях. В свою очередь, покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и оплатить за него цену, определенную этим договором. Если говорить о форвардных контрактах в строительстве, то в качестве базового актива выступает право на приобретение имущественных прав на строящуюся недвижимость.

Любая сторона форвардного контракта имеет право и может отказаться от выполнения своих обязательств, но только при согласии другой стороны или в случаях, определенных законодательством Украины.

Продавец форвардного контракта не может передать (продать) обязательства по этому контракту другим лицам без согласия покупателя форвардного контракта.

С момента внесения полной оплаты на основании договора купли-продажи имущественных прав, при заключении форвардного контракта, покупатель квартиры в новостройке становится первым владельцем квартиры, и на него сразу же оформляется право собственности на квартиру.

Нотариальное удостоверение сделок при первичном оформлении квартиры на покупателя при форвардных контрактах не обязательно, а точнее – исключается, хотя при желании и согласовании сторон возможно.

Все условия контракта определяются сторонами в момент его заключения.

Напомним, что операции с украинскими деривативами не облагаются НДС в соответствии Статьи 196 Налогового кодекса Украины (пункт 196.1, подпункт 196.1.1).

На сегодняшний день заключения форвардных контрактов на поставку квартиры (совокупности имущественных прав) – это наиболее эффективный, простой и понятный механизм финансирования в строительство.

ЭТАПЫ СДЕЛКИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ С ПОМОЩЬЮ ФОРВАРДНЫХ КОНТРАКТОВ

При продаже недвижимости в новостройках, сделка, как правило, проходит в два этапа:

  • заключение договоракупли-продажи имущественных прав между сторонами сделки (покупатель выплачивает застройщику 50 % или более средств от общей стоимости квартиры (на основании ст. 655 и п.2 ст. 656 гл. 54 Гражданского Кодекса);
  • регистрация форвардного контракта на товарной бирже и заключается одновременно с договором купли-продажи имущественных прав (фиксируется остаток суммы сделки (денежных средств), которые покупатель должен будет внести застройщику за получение в последующем права собственности на недвижимость).

ПРЕИМУЩЕСТВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ФОРВАРДНЫХ КОНТРАКТОВ

Для застройщика Для инвестора
  • позволяет вести строительство на партнерских началах, когда одна компания владеет участком, а на другую оформлена вся разрешительная документация для строительства;
  • избежание рисков двойных продаж, (инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав);
  • облегчена работа с документами (нет необходимости в выпуске облигаций, привлечении квалифицированных и дорогих специалистов как в сфере ценных бумаг, так и в сфере бухгалтерского учета и налогообложения);
  • гарантии неиспользования отчуждения недвижимости;
  • при работе с форвардными контрактами застройщику не нужен управляющий, как при использовании фондов финансирования строительства;
  • сведены к минимуму риски в случаях рассрочки и не завершения расчетов инвестора с застройщиком;
  • хеджирование рисков с помощью форвардных контрактов дает возможность сформировать соглашение с произвольными сроком исполнения и финансовыми условиями, позволяющими минимизировать потенциальные неплатежные риски, а также проводить операции купли-продажи недвижимости независимо от текущих рыночных цен;
  • невозможны махинации на рынке недвижимости (вращение форвардных контрактов осуществляется на товарной бирже, которая не только обеспечивает контроль за соглашениями, но и ведет учет прав собственности на форвардные контракты);
  • хеджирование рисков изменения стоимости базового актива путем фиксирования цены базового актива в долларовом эквиваленте, индексация в соответствии с ростом курса доллара США.
  • помогает избежать сопутствующих услуг и дополнительных трат (нотариус, агентства недвижимости и т. д.).